La palabra 'venta corta' ha sido sin duda una palabra de moda en la situación del mercado inmobiliario que estamos experimentando en 2008. Sin embargo, muchos agentes inmobiliarios y los inversores aún no están claros sobre cómo determinar una inmobiliaria oferta de venta corta que es aceptable para el prestamista.
Los pasos siguientes son para ser utilizado como una guía básica en la determinación de lo que se debe ofrecer al prestamista para una venta corta aceptación.
- Determinar el Valor Justo de Mercado (FMV). El valor justo de mercado puede determinarse mediante la evaluación se vende propiedades comparables en una similar o cercano al sujeto propiedad en venta corta. Un agente de bienes raíces tendrá acceso a la MLS (Multiple Listing Service) y puede crear un CMA (un Análisis Comparativo de Mercado) para el tema de la propiedad. Este análisis identificará vende propiedades comparables con los mismos metros cuadrados, habitaciones, baños, garaje y otras características similares a los sujetos de la propiedad. Solicitud de los agentes de bienes raíces de uso vendido marco de tiempo dentro de 6-12 meses cuando la extracción de las propiedades en la inmediata o a los alrededores. Normalmente, la venta corta, el prestamista no tendrá en cuenta ninguna vendido comparables que son mayores de 12 meses y que están más lejos de 2 millas de la ubicación de la propiedad en cuestión.
- la Evaluación se vende comps sistemáticamente. Contrario a lo popular y a menudo errónea creencia, puede utilizar una fórmula con la del sistema para trabajar en su favor a la hora de determinar qué oferta sobre la propiedad en venta corta. Este sistema ha estado alrededor por años, pero por alguna razón no han oído hablar de la mencionada tratar con bienes raíces. Este es el sistema. Usted va a usar la ley de los promedios. La forma en que esto funciona es como esto.
digamos que usted tiene ocho vendido comparables que son similares en tamaño, metros cuadrados, habitaciones, etc. Aquí es cómo aplicar la fórmula. La que se llevaría a cabo el dos de las más altas a las composiciones y los dos más bajo y el promedio de los demás.
EJEMPLO:
Usted tiene una propiedad que usted piensa que es un valor de $145,000.
Usted tiene un agente de bienes raíces tirar de un CMA y te encuentras con ocho vende propiedades comparables que coinciden con los criterios anteriores.
La MLS muestra lo siguiente:
de$159.000
$154,000
$153,000
$161,000
$148,000
$143,000
us$146.000
$151,500
el Uso de nuestra fórmula a la que se llevaría a cabo a las dos máximas que se venden comparables (de$159.000 y $161,000). A continuación, sacar los dos más bajos se vende comparables ($143,000 y us $146.000). Esto dejaría a los otros cuatro que se venden puntos de comparación.
$154,000
$153,000
$148,000
$151,500
& & & & & -
entonces Usted podría tener un promedio por la simple suma de la suma de todas las ventas comparables y dividiéndolos por el número total de propiedades de la izquierda. En este caso, ese número sería cuatro.
Total: $606,500 dividido por 4 = $151,625
Usted puede razonablemente justificar la casa se puede vender por $151,625 en lugar de los $145,00 originalmente estimado.
- Revelando la ARV (Después de la Reparación de Valor). Esta terminología es el argot utilizado a menudo con inversionistas de bienes raíces. Es similar a la FMV con un par de diferencias, formado por el importe de las reparaciones que el inversor estimaciones de la propiedad necesita para vender rápidamente en el mercado abierto mediante FSBO (para la venta por el propietario) técnicas y no el uso de la MLS. Se puede argumentar que el ARV es más que una conjetura o valor sugerido derivadas del uso de la vendió comparables de las casas que NO fueron vendidos por un agente de bienes raíces. Una manera de explicar la diferencia es un agente de bienes raíces suelen utilizar una FMV y un inversionista de bienes raíces puede optar por utilizar un ARV. Un tasador puede utilizar tanto para el valor de los métodos, pero en general se pega a los que vienen de fuera de la MLS. En mi opinión... el ARV es menos precisa y confiable el valor de lo que salen de la MLS.
- averiguar el BPO. El BPO (Corredor de Precio de Opinión) es tal vez el mayor valor de factor de que el prestamista va a utilizar para determinar la aceptación de su oferta de venta corta. El BPO es el REY! BPO es una opinión generalizada o el valor de una propiedad, el prestamista utiliza para determinar lo que la propiedad en venta corta es la pena en el papel. Están ordenados por el prestamista y se envía a una Empresa de Terceros, tales como BPO Directa, la Primera de América, LandSafe, etc. Estas empresas tienen una lista de agentes de bienes raíces para cada estado. El BPO se ordenó y llevó a cabo por agentes de bienes raíces. La BPO puede ser Interior o Exterior tipo. Si un Exterior tipo de BPO se lleva a cabo, significa que el agente de bienes raíces (BPO agente) no van dentro de la propiedad para evaluar su condición. Esto podría ser debido a que el propietario la desocupación de la casa o no ser cooperativo con la BPO agente cuando se solicita un tiempo para venir a la evaluación de la casa.
Tratar con 'Bonita Casa' tipo de ventas en corto (categorías define más adelante), usted encontrará el BPO viene por lo general en el 10-20% menor que el valor justo de mercado o ARV. Basados en esto, usted podría considerar la posibilidad de ofrecer el 60% de los ARV o el valor justo de mercado el valor de su compra inicial de la oferta. Por supuesto, esto depende de la cantidad de reparaciones que se necesitan para la propiedad. Si usted tiene lo que se puede clasificar como una 'Bonita Casa' venta corta, que muestran muy poca reparaciones necesarias, no espera obtener un gran descuento desde el prestamista. Si usted no puede JUSTIFICAR una razón para que el acreedor acepte, ya sea una pequeña o gran descuento ... no esperes a dar uno. Esto también disipa el mito de que todas las casas de partida hacia la ejecución hipotecaria buena venta corta de candidatos. Ellos no lo son.
Aquí hay algunas clasificaciones y ejemplos para hacer más fácil para determinar el grado de pérdida que el prestamista se compromete a aceptar.
Venta Corta Clasificaciones:
BONITA CASA
FEO de la CASA
CASA de MIEDO
EJEMPLOS:
- Bonita Casa: (en General seguro, conveniente áreas y casas de venta bastante rápido)
ARV/valor de mercado: $100,000
REPARACIONES: $5-10,000 (5-10%)
BPO: $80-90,000 /- 5% - Feo de la Casa: (Generalmente un poquito de rehabilitación o fixer-upper, ayudante especial de la casa en la feria de los barrios)
ARV/FMV: $100,000 (Con Feas Casas de este número tiende a ser el 'como es' valor en lugar de ARV.)
REPARACIONES: $11-20,000 (11-20%)
BPO: $80,000 /- 5% - Casa de Miedo: (Generalmente en áreas que no son deseables, masiva reparaciones necesarias, mucha de la delincuencia no es infrecuente)
ARV/valor de mercado: $100,000 (Con Miedo Casas de este valor tiende a ser el 'como es' valor en lugar de ARV.)
REPARACIONES: $35,000 (21 - 35% )
BPO: $65,000 /- 5-10%
Usted puede tener una Casa de Miedo situado en una gran ubicación, rápida venta de barrio y la combinación de los otros, pero en general se habla de Miedo y Feo Casas no se encuentra en excelente barrios. Recuerda que esto es una guía, no una ciencia exacta. El BPO agente, en general, consideran el 'como' de valor, tanto Feo y Aterrador Casas.
Ahora vamos a hablar de los diferentes tipos de préstamos de los prestamistas consideran un factor por venta corta presentación.
- el Aprendizaje de los tipos de préstamos. Cuando usted aprender de estos, usted puede aumentar su tasa de cierre para el prestamista aceptar su venta corta hasta un 50%! He aquí por qué: si usted sabe más acerca de la propiedad, se le proporciona un mejor aprovechamiento y, finalmente, las estrategias de negociación de destino. No todas las ventas en corto son creados iguales.
- préstamos Convencionales. Estos préstamos se encuentran en todo el lugar. Ellos proporcionan la mayor flexibilidad especialmente relacionados con las ventas en corto. El uso de los $100,000 ejemplo, usted puede comenzar su oferta la presentación de un 60% x 100.000 (FMV) = $60,000... Los 60.000 dólares es en realidad el 70% de la BPO Precio. Sin embargo es muy común ver el prestamista aceptar alrededor de 80-85% de la BPO precio, que sería de alrededor de $68,000 - $72,250.
Este modelo puede variar un poco, pero esto es un promedio común. El BPO (valor de opinión también se considera la percepción del valor de la propiedad) para el prestamista es el FACTOR PRINCIPAL. Por lo tanto, en este ejemplo, si usted pensaba que el BPO iba a venir en alrededor de $65.000 ... Que tomaría el 82% de ESE número, que sería de $53,300. El prestamista puede muy bien aceptar $53,300 basados en su percepción del valor de la propiedad (sus activos).
- préstamo de la FHA. Repito: esto no es un científico de la escala de calificación. Es el modelo utilizado por muchos de la venta corta de los inversores como una guía. Usted puede y va a haber otros factores que hacen que se salen de esta. Si usted está tratando con una FHA tipo de préstamo o de cualquier gobierno de copia de préstamo, no se va a recuperar una cantidad fija si la ejecución se ha completado. Por ejemplo, con los préstamos de la FHA, el asegurador será, básicamente, la garantía de que el prestamista 82% de la FHA Certificado de Tasación de la cantidad. Aviso que yo no he dicho BPO. Para estos préstamos, usted necesitará una FHA Tasación Certificada por el prestamista a tener en cuenta en su proceso de evaluación en la propiedad. El BPO no es suficiente en estos tipos de préstamos. Puedes masaje en los números 1 y 2%, pero el 82% de los que aparecen en sus directrices.
Aquí está una lista compilada lst que me ofrecen en mi casa de estudio del curso. Usted puede ir en línea para encontrar una lista similar para libre.
- Todos los préstamos de la FHA son asegurados por el gobierno federal.
- mientras el prestamista sigue FHA directrices, se garantiza al menos el 82% de los 'como' valor de tasación.
- FHA-tipo de préstamos no utilizar un BPO. En lugar de ello se requerirá de la FHA Certificado de Tasación. Usar las mismas técnicas en la FHA de Evaluación que lo haría para un típico acuerdo de venta corta.
- Si el deudor está en bancarrota, no de venta corta será aprobado.
- Si la propiedad fue utilizada como un alquiler de más de 12 meses, no de venta corta será aprobado.
- Si el dueño de casa no ocupar la propiedad, no de venta corta va a ser aprobado. (Puede haber excepciones a esta regla.)
- El cooperando prestamista es elegible para recibir $1,000 de la FHA para la realización de una venta corta.
- el Vendedor DEBE llenar la FHA formas específicas para su aprobación. Esto incluirá una Aplicación para Participar, y los Propietarios de viviendas Certificado de Asesoría, todos de los cuales el prestamista de suministro en su Corto de FHA Venta de Paquetes.
- los préstamos de la FHA debe ser de al menos 30 días de vencimiento para la venta corta consideración.
- El prestamista está obligado a entregar una copia de la tasación para el dueño de casa.
- El propietario puede recibir hasta $1,000 directamente desde el HUD 1.
- FHA no ir después de que el dueño de una deficiencia de una vez de la venta en corto es aceptada y cerrada.
- VA (Veterans Affairs) préstamos. este tipo de préstamos tienen una garantía de 88% del valor de tasación de la propiedad.
- Diseñado para los veteranos.
- Estos préstamos están asegurados por el gobierno federal.
- VA garantiza al prestamista al menos el 88% de los 'como' valor de tasación.
- UN VA de evaluación es generalmente automáticamente ordenó una vez que el deudor se convierte en 60 días de mora.
- El valor de tasación puede ser recurrida por el dueño de la casa.
- El VA trabajar el dueño de la casa y hacer todo lo posible para que el dueño de casa para conservar los beneficios de VA.
Nota: Absolutamente NINGUNA BPO está permitido. Todos los préstamos del VA requerir certificado de un tasador para determinar su valor.
- Freddie Mac préstamos (FDMC).
- FDMC no va a permitir que el comprador de una propiedad en venta corta a cualquiera, sino a una persona. Esto significa que el comprador en el Contrato de Compra y Venta y el HUD 1 no puede ser una empresa, LLC, fiduciario, ni nada por el estilo. El comprador debe ser un nombre individual.
- Freddie Mac casi siempre requieren que la propiedad en la lista con un agente de bienes raíces, lo que significa que se va a pedir un Acuerdo de venta. Si la oferta de redes de la prestamista menos de 92%, Freddie Mac, será necesario que la propiedad está en la lista por lo menos 90 días antes de la aprobación será publicada.
- El prestamista tiene la autoridad para aprobar las ventas en corto en el umbral del 92% o superior. Cualquier cosa inferior a 92% debe ser aprobado por Freddie Mac.
- Freddie Mac tiene un alto servicio al cliente estándar, lo que significa que si el prestamista no es sensible a sus ofertas, ellos van a querer saber acerca de ella. Esto crea otro punto de apalancamiento para obtener su oferta aceptada.
- Fannie Mae (FNMA).
- Fannie Mae tiene un alto servicio al cliente estándar. Si el prestamista no es sensible a sus ofertas, puede que en realidad paso y hacerse cargo de la venta corta proceso de negociación.
- El prestamista tiene la autoridad para aprobar las ventas en corto en un umbral de 90-92% o superior. Cualquier cosa inferior a 90% debe ser aprobado por Fannie Mae.
- Fannie Mae rara vez requiere que la propiedad en la lista con un agente de bienes raíces.
- Fannie Mae va a permitir que el prestamista la autoridad para aprobar las ventas en corto en un umbral de 90% o más, pero también permitirá un mayor descuento si es necesario.
Para Fannie Mae, Convencional, FHA, VA y las ventas en corto: El comprador puede ser cualquier entidad, empresa, persona o fiduciario (el banco podrá exigir el comprobante por escrito de la compañía o de la confianza). La mayoría de los préstamos que usted venir a través con respecto a las ventas en corto son los que van a ser los préstamos convencionales.
- Memorizar el mínimo aceptado las ofertas de la RED (de la BPO o FHA evaluación).
- VA el 88%
- FHA 82%
- Freddie Mac (FDMC) 92%
- Fannie Mae (FNMA) 90-92%
- Préstamos Convencionales 80% (sin límite)
IMPORTANTE: Entender que estos son NETOS porcentajes para el banco. Si usted tiene su ofrece acolchado con cosas como agente de bienes raíces comisiones, costos de cierre y cargos adicionales, estas son las que NO se incluyen en este porcentaje.
EJEMPLO: de La BPO en uno de sus ofertas viene en $100,000. Ofertas que puedan ser aceptados basados en el criterio anterior sería:
- VA el 88% = $88,000
- FHA 82% = $82,000
- Freddie Mac (FDMC) 92% = $92,000
- Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $90-92,000
otra cosa a tener en cuenta es esta: todos los bancos LOCALES, generalmente los más pequeños, casi siempre NO PERMITIR más de un 10%-15% de descuento en la propiedad, dependiendo del importe de las reparaciones necesarias para corregir. Los bancos locales tienden a ser más conservadores en su enfoque para el descuento de la propiedad. Esto es en parte debido a la red de afiliados locales, el banco puede llamar para obtener más de una opinión de reparaciones necesarias o el valor de la propiedad en cuestión.
- Tratar con las segundas hipotecas y gravámenes secundarios de los titulares de. Si usted está tratando con un segundo titular de la hipoteca, que básicamente se va a negociar con ellos de la misma manera. Usted encontrará que muchos 2º de los Titulares de Hipotecas no requieren la misma cantidad de información para tomar una decisión rápidamente en el descuento de su importe del préstamo. Por lo general el fin de BPO o tienen una valoración en el archivo. Podría ser anterior o actual. Asegúrese de preguntar a sobre la función de los números que averiguar tratar con ellos. A veces, un prestamista realmente le dirán que es un BPO precio. Ahora, antes de llegar a toda emocionada y creo que es GENIAL...creo que otra vez! Por lo general, van a MENTIR sobre el precio y la realidad de inflación. Sí...lo sé... nunca pensaron que los prestamistas mentido, ¿no? Bueno...sí...y lo hacen mucho.
Cuando se trata de lidiar con el 1er titular de la hipoteca, no es raro encontrar que sólo permitirá que $500 - $1000 para pagar cualquier 2º Hipotecas, Embargos, Juicios, etc. Todos los prestamistas son un poco diferentes, pero la norma es de $1,000. Esta es otra razón por la que usted va a manejar más la 2ª posición de los prestamistas que están dispuestos a tomar los peniques en el dólar para satisfacer sus préstamos con el dueño de la casa. De hecho, a menudo negociar para que el 80-90% de descuentos o de obtener la aprobación de 10 a 20 centavos de dólar! Es puede ser beneficioso si usted consigue la 1ª a aceptar una venta corta y, a continuación, presentar esta información a la 2ª EN la ESCRITURA! Si la 1ª está dispuesto a dar un golpe, ¿dónde deja esto a la 2ª? Esto puede ser una poderosa negociación técnica.
Recuerde que cualquier gravamen junior-titular que es la celebración de una sobre-apalancamiento o casi sobre-apalancamiento de activos (la casa) está en un HORRIBLE posición. Se dan cuenta de esto y si se puede construir un caso fuerte por lo que sería en su mejor interés de descuento de la celebración de su cargo, en lugar de arriesgarse a perder TODO lo que en la subasta de ejecución hipotecaria a la venta. No sólo en general les ayuda, pero puede hacer que usted, el inversionista, un ENORME MONTÓN DE DINERO. Por qué? Usted acaba de crear de la equidad de aire. Ese es el poder de negociaciones de venta corta.
En el cierre, este es probablemente el más concisa definición de armar una adecuada oferta de venta corta jamás impreso. El poder de este documento, una vez puesto en acción, literalmente, puede hacer que el usuario se de que es extremadamente ricos. Otros inmuebles casa de los cursos de estudio, libros, audios, etc, para la mayor parte de dejar lo que este documento dislcosed. Es la 'carne' de la preparación de una satisfactoria la oferta de venta corta. No hay más secretos que usted necesita saber acerca de hacer ventas en corto. Me acaba de revelar todos ellos para usted. Si usted toma los pasos para la preparación de una oferta de venta corta exactamente como se muestra arriba y aplicarlas a la venta de bienes raíces corto de negocios, el cielo es el límite para su éxito continuado obtener la aprobación.
